贷款和理财之间的奥秘







因为中国的传统文化,绝大多数老百姓,骨子里对于借钱都是排斥的,毕竟从小到大,被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确,在农耕文化下,借钱往往被理解为和高利贷打交道,视为家庭理财的包袱,甚至不少家庭的房贷,都喜欢提前还款。

可是换个角度,我们发现真正的富人,都在娴熟的使用贷款,将自己的财富和人身加杠杆。

但也有玩大了,把自己搞歇菜的

所以,要重点谈谈,为什么贷款是理财的重要一环,如何为贷款作好准备,以及如何高效、正确的运用贷款。

先从几个真实的故事说起。

故事一,大概在2006年左右,当时的信贷政策非常宽松,银行员工可以低息从行里贷款,年化1%到2%的利率。那时银行里几乎每个人都贷了上百万,在证券市场买基金(当时券商基金认购费比银行便宜很多),而且06年"煤飞色舞"后,市场刚回暖。 到了07年8、9月份,监管开始严查信贷资金违规进入股市,人们纷纷几乎在最高点,把基金赎回还贷款,每个人都赚了两三倍。当然一方面基金选的不错,另一方面,低利率的杠杆,和精准的进出时机(都是央行指示),也非常关键。

故事二,曾遇到一位非常专业的地方财政局局长,他说:以前,我们一年财政收入100亿,只能做100亿的事,但通过发债,我只要能还50亿的利息,我可以做上千亿的事。而且,他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算,都有自己的一套。

故事三,当事人是大学生,毕业后在一个三线城市创业,踏踏实实干了5年,一年收入也有几十万。去年年初,由于想扩大经营,不料现金流却突然断裂,找了当地的银行、小贷、互联网金融,全部被拒,因为当事人从来没考虑过未来有可能会借款,虽然他信用记录没问题,但太多小细节有问题,不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节,完全会是不一样的结局,很遗憾。

这三个故事,看起来也许很遥远,但实际上,第一个案例是讲如何套来低利率的贷款钱生钱,第二个案例是描述如何有效的管理贷款杠杆,第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。

回过头看看你周边,为什么说过去十年,只要在大城市买房,尤其是贷款买房,就是最好的理财?就是通过低利率的房贷杠杆,赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止,穷人越存钱越穷,富人越贷款越富,就是这个道理。

那目前,到底有哪些贷款类别?哪些贷款渠道?

实际上,各金融机构的每一款贷款产品,都有专业的设计,从进件要求(什么样的人能借钱)、授信审批(能不能借,能借多少)、借款期限(几个月还是几年)、借款利率(标准、上浮、折扣)、还款方式等等,都有非常细致的要求。

当你从产品角度去看贷款,而非借钱角度,会有不一样的视角。

贷款种类:房屋按揭(公积金、商业贷款)、抵押贷款(房押、车押、股权质押、保单质押)、信用贷款(信用卡、公务员贷等)。

贷款利率:房贷尤其是公积金贷款利率最低(公积金3.25%),抵押类的其次,信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠(如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低)。

贷款期限:房贷时间最长,最长可达30年;其他的大部分3年以内;股票类如融资融券,规定6个月。

贷款发放:既有社会福利性质的(公积金),也有金融机构提供的(银行、券商),也有社会机构(小贷公司、互联网金融)。

付息方式:有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。

贷款额度:房贷和抵押类的最高,几十万上百万都很容易,而信用贷款往往很低。毕竟没抵押,逾期后处理手段有限。

我们的目标很简单:合理利用规则,获得利率最低的借款。只有了解贷款,才能有可能让我们的借款成本最低。

所以,这时候我们就要派生出另一个话题,借钱做什么?只有三种可能:

1穷,2急,3加杠杆!

穷:年轻人结婚,买房钱不够,可以按揭贷款。

急:手上的钱都投资了,突然要用一笔大钱,临时周转下。

加杠杆:有100万的现金,既可以直接买一套100万的房子,也可以贷款买一套200万的房子,还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海,哪个选择最好呢?

所以,有必要对各种贷款种类门清,让自己的信用记录漂亮,让自己的资产清晰,让自己的工资流水靓丽,有一个可以信用加分的单位(公务员、大型企事业单位、金融企业等),等等。

充分利用规则,让自己缺多少钱就能借到多少,让自己可以在最短的时间借到钱,让自己利率市场最低。

绝大多数人,在不需要贷款时,几乎从来不关注贷款常识,无论是有哪些贷款产品,还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了,才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求,越是有太多的细节需要提前准备。所以,仅仅让自己的信用记录良好是不够的,还要有更多的可抵押硬通货,更漂亮、更长期的收入流水,更有效强大的证明。

毕竟,货币通胀是常态,低利率的贷款,在高通胀下,从长期看,几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房,也许当时压力不小,可到今天,还款压力还算个事嘛?

这里特别提下,高度重视自己的信用记录:

1、如央行征信报告,信用卡千万别逾期,房贷切记按时还,房贷逾期的后果比信用卡更严重。

2、银行流水记录完美,这个大家都懂的,收入尽量少用现金(税的事另说),不然你收入再高,银行卡流水低,拿不到高额度。

3、别做黑户,也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样,白户则是完全没信用记录,这类客户往往额度上不去。

4、房、车这些不动产该有还是要有,能增加你的信用。出国腐败,能刷卡就刷卡,高档生活都在美化你的记录。当然,水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的,老老实实按时缴纳。

看完这个系列,永远记住这句废话:可以没有现金,但不能没有贷款额度,贷款,时刻准备着!

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